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背负巨大偿债压力 何享健的美的置业欲赴港上市

来源:南方网  编辑: 发布时间:2018年6月6日
    5月31日,美的置业在香港交易所披露IPO招股书,表示公司将致力于成为中国十大房地产开发商之一,目标是覆盖中国50个城市,并成为“房地产开发+产业”的复合型企业。
    招股书透露,截至到今年3月31日,美的置业拥有土地储备840万平方米,总建筑面积超过3000万平方米,这些土地物业的权益估值约950.13亿元,目前公司法定股本为20亿港元。
    虽然名为“美的置业”,但其并不在美的集团(000333.SZ)体系内,而是美的集团“老板”何享健的私人产业,也即何享健家族企业。2004年,何享健获得美的置业集团多数股权,并在2013年设立BVI公司,将股权转让给儿媳卢德燕,后通过一致行动人协议安排,共同成为美的置业的控股股东。
    招股书披露的美的置业股权结构显示,卢德燕通过名下三家全资公司,持有美的置业上市前的100%股权。何享健则是作为一致行动人,与卢德燕共同享有权益。但他们也并不在公司内担任任何职务。美的置业的4名执行董事中,董事长郝恒乐、主管战略规划和投资拓展的副总裁姚嵬、首席财务官林戈、负责设计的林冬娜均为职业经理人,但他们均有在美的集团任职的履历。何享健唯一的儿子何剑锋在美的置业中出任非执行董事,仅就公司营运及管理提供战略意见及建议。
    数据显示,2015年-2017年,美的置业实现合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元,复合增长率高达113.7%。实现营业收入分别为83.13亿元、119.9亿元、177.17亿元,但净利润仅为3.91亿元、10.07亿元、19.12亿元。按照销售额排行,美的置业2017年排名第39位,在深圳本土上市房企佳兆业(01638.HK)之前。
    据21世纪经济报道消息,美的置业项目覆盖全国34个城市,在珠三角、长三角、长江中游、环渤海、西南区域均有布局。目前,在珠三角区域有39个项目为最多;其次是长三角区域,有29个项目。3月底之后,美的置业又新竞得八幅地块,总土地面积增加了465188平方米。
    随着大规模拿地扩张,美的置业的净负债率直线上升,2015年-2017年,其净负债率分别为622%、625%、119%,2017年净负债率下降,主要是由于股东注资稀释,美的置业的净负债率在房地产行业中属于高数字行列。
    招股书还透露,公司持有信托融资及其他融资安排,占到借款总额约34.5%。信托融资受中国保监会监控,存在政策变动的不确定因素,倘若变动,将有可能导致公司融资成本增加;公司还因银行借款以及信托融资安排,已经产生并预期将继续产生大量利息开支。
    界面新闻称,截至2018年3月31日,美的置业拥有157.07亿元的现金。但其少于1年期的债务高达627.05亿元;1-2年的债务额度139.65亿元;2-5年的债务额度190.1亿元。对资金的极大渴求和拓宽融资渠道,应该是背负巨大偿债压力的美的置业此次在港交所申请IPO的动力之一。
    业内人士分析,中小型房企选择上市,主要是因为融资便利,并且,上市公司的资质也意味着融资渠道的增加。但近年来,A股房企IPO和再融资已关闸,富力、万达等回A仍在无限排队中。而在港股,近年来亦少见房地产公司上市。